再过半年，东南亚最大的机房群就不在新加坡了

本文来自微信公众号： 行业报告研究院 ，作者：玖峰 柔佛是马来西亚十三个州属之一，位于马来半岛南部，和北部的彭亨、马六甲和森美兰接壤，与邻国新加坡和印尼海上相望。

截至2020年，该州人口达401万人，为全国人口第二多的州属。新山是柔佛的首府与经济中心，依斯干达公主城是柔佛的行政中心，麻坡是皇城。

棕榈油地里长出来的东西 2026年上半年，C&W那份亚太数据中心报告里有一组数：柔佛在运IT容量1110兆瓦，在建602兆瓦，已宣布的规划2486兆瓦，三项合计4198兆瓦。按这家机构"综合存量"的算法，柔佛排在东京、北京、悉尼、孟买前面，是亚太第一。我第一次看到这个数的时候，专门去地图上确认了一下它的位置。

柔佛海峡北岸，跟新加坡之间隔着一条最窄处不到一公里的水道。五十年前这个州拿得出手的是棕榈油和橡胶，现在拿得出手的是机房。我在地图上量了一下，两边市中心直线30公里上下，比很多城市里跨区上班还近。

不过这个"第一"得先把话说清楚，真正在跑的不是第一。柔佛在运1110兆瓦，新加坡那边各家给的数互相打架，高盛说接近2吉瓦，BMI给1.46吉瓦，C&W口径下大约1吉瓦出头。三个数不是一回事，混着用一定会出问题。

外面说的柔佛8到12个月内反超，指的也是在运容量这一档，总盘子是另一回事。顺带交代一句，这是《东南亚算力地图》的第一篇。整个东南亚眼下共有2382兆瓦在建，占亚太的一半，马来西亚一地占1039兆瓦排第一，泰国859兆瓦跟在后面。

新加坡、柔佛、印尼、泰国、菲律宾、越南，六个地方处在完全不同的阶段，有的已经碰到天花板，有的还在给第一座园区扯电线。第一篇挑柔佛，因为它是唯一一个年内就要翻篇的地方。为什么是柔佛？C&W那份数据里还有个细节，我觉得比"亚太第一"更有说服力。

2026年上半年柔佛新交付了212兆瓦在运产能，同期空置率不升反降，掉到0.7%。新加坡那边的空置率是4.9%，两边差了七倍。地产这行的常识是新增供给入市会先把空置率顶上去，再慢慢往回消化，柔佛是反过来的，房子刚盖好就被住满了。

还有一层。短短半年时间，柔佛在运容量比2025年下半年涨了24%，在建从315兆瓦涨到602兆瓦，涨了87%。报告里写了一句在我看来很关键的话：在建占比上去了，说明这批项目从"开发布会"挪到了"真的在地上挖土"。这个区分在整个亚太都值钱，宣布一座500兆瓦的园区，比把它通上电容易太多了。

柔佛的土地拍卖记录里藏着这场热潮的另一面：2026年二季度成交的三块地，买方全是数据中心运营商，最大的一笔是DayOne花9800万美元买下努沙再也65.28英亩。柔佛的土地拍卖记录里藏着这场热潮的另一面：2026年二季度成交的三块地，买方全是数据中心运营商，最大的一笔是DayOne花9800万美元买下努沙再也65.28英亩。

图1数据来源：Cushman&Wakefield《AsiaPacificDataCentreH12026Update》，FitchRatings（2026年8月）。新加坡在运容量各家口径不一，此处采用C&W口径约1000兆瓦，高盛口径为接近2000兆瓦 新加坡是怎么把这块蛋糕推出去的 事情要从2019年说起。

那一年新加坡暂停了所有新建数据中心的审批，理由很直接：国土七百多平方公里，电要靠进口，水也要算着用，机房这种吃电的大户继续敞开批准，要不了几年就会把整个国家的电力规划顶穿。2022年放开，但门槛立了起来，不是谁想进来都能进。

真正的转折点在2026年8月21日，新加坡把DC-CFA2这一轮的200兆瓦分了出去，DigitalRealty、Equinix、吉宝、STTGDC四家每家50兆瓦，附带条件是PUE不超过1.25、绿电占比不低于一半。

吉宝数据中心（Keppel Data Centres）是四家中标的运营商之一 Fitch对这件事的评语很直白：批下来的这个数，远低于参与申请的各家报上去的容量。200兆瓦放在今天是个什么量级？同期柔佛一个州的已规划容量是2486兆瓦，是新加坡计划产能的十二倍。

Fitch在报告里专门把这个对比列了出来，结论是新柔这条走廊的增长节奏由基础设施决定，不由需求决定。意思很清楚，想放进来的需求多得很，是新加坡自己放不下。新加坡不知道这个道理吗？当然知道，只是它算的是另一笔账。

成本上的差距更直白。C&W的土地数据显示，新加坡工业地价每平方英尺600到900美元，柔佛17到33美元，中间差着二十倍到五十倍。电价这边，新加坡一度电0.178到0.281美元，柔佛0.10到0.12，印尼最低，0.062到0.069就能拿到。机房这门生意，地价和电费是成本表里最大的两项，这两项都差出一个数量级，结果其实已经定了。

这笔账不难算，我按中间值粗算了一下，同样一兆瓦容量，光地价和电费两项，柔佛就能省下大几成的初始投入。不过新加坡并不吃亏。CBRE估计它2026年上半年的出租率在95%以上，稀缺性反过来把定价顶了上去，零售托管的报价能做到每千瓦每月300到450美元，是整个区域最贵的。

它把最占地的、最费电的那部分挤出去，自己留下定价权和管理权，跨国公司在东南亚的区域总部照旧设在新加坡。新加坡推出去的，其实是蛋糕里最累的那一半。柔佛接住的就是这一半。一水之隔，一边出不起地、付不起电费，另一边有地、有电、还有愿意加快建设速度的电网公司。

柔佛接住的就是这一半。一水之隔，一边出不起地、付不起电费，另一边有地、有电、还有愿意加快建设速度的电网公司。图2数据来源：Cushman&Wakefield土地报告、东南亚各国能源部门公开电价，电价取区间中值绘制，柱上标注原始区间 柔佛凭什么接得住 先说距离。柔佛的努沙再也到新加坡的网络延迟在5毫秒以内，跨过一条海峡的事。

对银行和云厂商来说，这个数意味着把机房放在柔佛，业务体验跟放在新加坡没有本质区别，成本表却是完全两份。政策是另一只手。柔佛新加坡经济特区给合格企业的企业所得税优惠到5%，最长十五年； 马来西亚本地的MSC资质再叠五到十年免税。这类优惠在东南亚并不稀奇，稀奇的是它们叠在一个离新加坡只有一座桥的地方。

其他便宜地方为什么没接住？但真正把柔佛跟其他廉价承接地区分开的，是马来西亚国家电力公司TNB的动作。2026年5月，TNB的首席电网官公开了一个数字：绿色通道把数据中心的并网周期从36个月压到最短12个月，截至2026年3月已经有33个项目按这条通道交付。

这家公司同期在推一个430亿令吉、约合108亿美元的电网现代化计划，钱集中砸在几个增长走廊上，柔佛是其中最主要的集群。大马首个谷歌数据中心和谷歌云区域所在地鸟瞰图。（谷歌提供） 并网周期这件事，外面的人容易低估。

机房建设的土建部分，中国工程队六到八个月能干完，慢一点的二十四个月也封顶了。真正的变数在电，电没有批下来，前面所有的投入都是沉没成本。谁能把从签约到通电这条时间线压短，谁就能用同样的资本金在里多滚动几轮。

这是那430亿令吉真正买到的东西。我预计这条绿色通道以后会被更多市场抄，并网排队是全球现象，在东南亚只是格外突出。还有一层常被忽略。TNB跟数据中心签的是五年期照付不议协议，电网公司主动把长期需求锁进自己的规划里。

需求大，电力公司从来不怕，它怕的是需求说不准。AI这波需求最大的特点恰恰是可预期，签了约就是要用电。这也是为什么全球的电网公司这两年突然都开始喜欢数据中心。

不过得插一句：手续快不等于电已经通了，这两个概念在公开报道里经常被混着用。批出去的接入指标和真实负载之间还隔着好几个环节，这一段我放到后面细说。不过得插一句：手续快不等于电已经通了，这两个概念在公开报道里经常被混着用。

批出去的接入指标和真实负载之间还隔着好几个环节，这一段我放到后面细说。图3数据来源：TNB2026年5月公开披露、Bernama报道，在建容量构成取自Cushman&Wakefield2026年上半年报告 真正的墙，是一台等不到货的变压器 真正卡住这场转移的，不是地，也不是电的总量，是几样看起来不起眼的设备。

高盛那场电话会上，专家把拉长建设周期的因素排了个序：变压器、中压开关柜、柴油发电机、冷水机组，还有AI服务器本身。行业数据里这些数字更具体。大型电力变压器的交货周期在128到210周之间，折成月是29到48个月，价格比前几年涨了45%到77%；中压开关柜90到100周，柴油发电机50到104周。2026年全球变压器的缺口大约在15%。

这几个数字我交叉核过两遍，口径有差别，量级是一致的。这组数字放在一起就能看出问题在哪。一座AI数据中心的土建和机电安装，18到24个月能干完，阿里云那套预制化方案对外说的是100天。

也就是说，房子盖好了，零件还在海上。行业里有个说法叫带电土地的开发周期，从拿到一块能通电的地到真正通上电，要2到5年。这也是为什么我说看柔佛不能只盯着宣布了多少吉瓦。

马来西亚国家电力公司TNB到2026年3月批了59个数据中心的用电申请，最大需求合计8.3吉瓦，其中36个项目、4.5吉瓦已经通电。听着很猛。但同一时点TNB自己披露的真实负载是1054兆瓦，只有已通电容量的两成多一点。有人说这是泡沫的证据，我倒觉得要看怎么说。

机房从通电到满产本来就要爬坡，服务器进厂、上架、点灯、跑负载，一轮下来半年到一年很正常，何况一半的产能是2025年下半年之后才通的电。真正要看的是这个数字还在不在涨：2025年3月这个利用率是17%，一年后是23%，负载的增速比通电容量快。房子在被人往里搬东西，不是在空着生锈。

我预计这种紧平衡还会持续几年，设备产能扩出来要时间，需求还在往上走。还有一件事得替这个行业说一句。这两年骂机房最凶的理由是费水，专家的看法是这个担忧被放大了。

AI负载用的是闭路循环冷却，水在里面转圈，蒸发损耗比传统机房小得多，微软在柔佛的项目做到了零水蒸发，AWS的水利用效率是每千瓦时0.19升。柔佛自己也把PUE限在1.8以内、水利用效率限在1.4以内，写进了审批条件。真正紧张的从来不在水，在变压器和开关柜的产能。

水的争议为什么这么大？水费单看得见，变压器要排队这件事看不见。基建这行有个规律，卡进度的从来不是最贵的那一环，是交货最慢的那一环。变压器在整个机房造价里占比不到一成，却能决定整座园区晚一年还是早一年通电。

基建这行有个规律，卡进度的从来不是最贵的那一环，是交货最慢的那一环。变压器在整个机房造价里占比不到一成，却能决定整座园区晚一年还是早一年通电。图4数据来源：电力设备供应商公开交期与行业口径整理，红色虚线为一座AI数据中心土建加机电安装的典型周期 中国工程队站在哪 高盛那场电话会里有大多数转述都略过去了，我觉得是全篇最值钱的一句。

专家说，领先平台尤其那些有中国背景的，核心优势在三件事上：工程设计、项目管理，还有部署速度，靠的是预制化机柜。速度的差距是量级式的。中国背景平台把一座园区从开工做到交付，8到12个月； 欧美同行要做24到36个月。预制化把大量现场工序挪进了工厂，土建和机电可以并行推进，设备运到现场就是吊装和接线。

阿里云那套预制化方案对外报的数字是100天建成一座大型AI数据中心。这套能力在国内练了十年，不是在马来西亚学会的。过去十年中国自己建了几千座数据中心，东数西算八大枢纽把土木、电力、制冷、网络这一整条链上的队伍都练了出来。

现在这套能力第一次这么大规模地在海外重资产上变现，卖的不是设备，是工期。为什么偏偏是中国的工程队能把工期压到这个程度？答案不在马来西亚，在国内那几千座机房里。

落到具体的人和钱上。2026年二季度柔佛成交的三块土地里，最大一笔来自DayOne，这家从万国数据分拆出来的海外平台，用9800万美元拿下了努沙再也那块65英亩的地，同年还拿到2.83亿美元的园区融资。秦淮数据的海外主体Bridge在柔佛的MY06项目，锚定租户是字节跳动，承诺投资115亿令吉，规划放约3.6万颗B200。

阿里云的柔佛地域2026年6月正式开服，是它在东南亚最大的一个落点。这串名单里没有一家是以卖设备的姿态进来的，全是重资产自建、自持、自营。我研究过几代中国企业出海的路径，制造业那一代大多从代工订单起步，这一代直接切进了最重的资产环节。

投资运营是这条产业链里壁垒最高、话语权最强的环节。中国公司这一次站的位置，比当年制造业出海时只拿代工订单的位置，要靠前得多。再看钱这一头。这轮需求里最值钱的是AI负载，每千瓦每月能收到200到250美元，比普通超大规模批发的90到130美元高出150%到200%。

顺带说一句，全场最贵的其实是零售托管，新加坡能做到300到450美元，那是企业客户为小规模和灵活性额外付的钱。中国的超大规模客户在定价上比欧美同行敏感得多。专家的原话是，为了拿到更低的价格，他们愿意在工程等级上做妥协，降低供电冗余，砍掉柴油发电机和现场备用电源。

这类选择在国内的机房里不多见，到了柔佛成了谈价时的常规筹码。省下来的是当期资本开支，押上去的是十几年租约期里某一次断电的风险，这笔账怎么算，取决于算账的人打算在这个位置上待几年。

这个变化比几个吉瓦重要。中资背景主体在柔佛和巴淡岛的落点 主体 背景 在柔佛和巴淡岛的动作 DayOne 万国数据分拆出的海外平台 9800万美元买下努沙再也65.28英亩，另获2.83亿美元园区融资 Bridge 秦淮数据海外主体 MY06项目锚定字节跳动，承诺115亿令吉，规划约3.6万颗B200 万国数据 GDS 柔佛69.9兆瓦已投运，印尼巴淡岛另布28兆瓦 润泽科技 A股上市 巴淡岛60兆瓦，2026年内交付 阿里云 阿里旗下 柔佛云地域2026年6月开服，东南亚最大落点 图5数据来源：高盛2026年9月3日专家电话会、阿里云公开宣传口径，阿里云预制化方案按100天折算约3.3个月 这笔账还没算完 写到这里得把风险摊开讲。

这场转移最脆弱的地方，是它把太多东西押在了同一种需求上。高盛那位专家的原话是，马来西亚比区域里其他市场更暴露在GPU相关的需求面前，对应的监管风险也更高。柔佛那2吉瓦在建里到底有多少是AI集群、多少是普通云负载，决定了这句话的分量。

监管这边的变化也在发生。马来西亚从2026年初开始收紧审批，非AI的数据中心项目不再轻易放行；泰国在2026年9月干脆暂停了49个项目的审批做监管重置。政策能给的速度，政策也能收回去。这些风险不是我臆出来的，纪要和各国的监管动态里都写着。

还有那8.3吉瓦。批了不等于通电，通电不等于满产，满产也不等于租金能按AI那档价钱收。下面这张图是我看这组数据时最想留给读者的一张，三段之间的落差，就是这个市场未来两三年要走的路。

图6数据来源：TNB2026年3月披露，批复59个项目最大需求8.3吉瓦，其中36个项目4.5吉瓦已通电，同期真实负载1054兆瓦 我自己倾向于一个克制的判断：柔佛的天花板不在需求，在电和设备的交货周期上，这两样都不是砸钱就能立刻解决的。这波转移最后是机会还是泡沫，我说不好，得看8.3吉瓦里有多少能变成真实负载。

下一篇讲新加坡。它把最累的那一半推了出去，那自己留下了什么，为什么这个看起来在往后退的城市，反而是整个区域定价权所在的地方。这个问题的答案，比柔佛多盖几个吉瓦更有意思。

数据来源 GoldmanSachs，AsiaPacificDataCenters:TakeawaysfromSoutheastAsiaDataCentersExpertCall，2026年9月4日，分析师TimothyZhao、RonaldKeung、EuniceLiu Cushman&Wakefield，AsiaPacificDataCentreH12026Update，2026年8月27日 FitchRatings关于新柔数据中心走廊的评论，TheStar与BusinessToday2026年8月28日转引 TNB电网现代化与绿色通道公开披露，Bernama，2026年5月29日 TNB数据中心用电数据，截至2026年3月 Cushman&Wakefield柔佛土地成交记录，2026年二季度 东南亚各国能源部门公开电价，2026年