最新调研：楼市看涨预期反弹至56%，投资者离场意愿大于买入

真实的交易需求正回归刚需。

一项最新调研显示，受访投资者对楼市的看涨预期已从2025年底的37%反弹至56%。然而，这种预期修复并未转化为投资意愿——“卖盘”意愿依然压倒“买盘”意愿，更多受访投资人选择离场。

9月17日，在长江商学院举办的“2026年投资者情绪问卷调查（CKISS）三季度报告”（下称“报告”）发布会上，长江商学院会计与金融学教授、投资研究中心主任刘劲介绍了上述调研情况。长江商学院投资者情绪调查每年开展三次。此次调查有效回收样本2100份左右，其中，普通散户投资者1300份，金融行业从业人员800份。

报告回顾了近8年投资者对于房地产市场看法的变化：一方面，看涨预期正从低谷回升。2018年至2020年，平均约64%的受访者看涨房地产，此后一路下跌，2025年末看涨人数降至37%；2026年连续两个季度回升。当期，持看涨预期的投资者占比已恢复至56%（散户和金融均在这个水平）。

相比看涨预期，受访者的投资意愿的修复较慢。根据报告，2018年至2020年，愿意增加投资和愿意减少投资的意愿基本持平。2021年“三条红线”出台后，投资意愿断崖式下跌。

至2024年7月末，愿意增加投资的人数占比下跌至9.3%，愿意减少投资的人数占比增加至32.6%，净增加投资人数占比约为-23.3%。此后，愿意增加房地产投资的净增加人数占比略有提高。

报告称，本期，约-16.7%(散户和金融分别为-17.3%和-15.9%)的受访投资者愿意增长房地产投资，该数值比上期略下降1.6个百分点(散户下降2.9个百分点，金融业持平)。刘劲在接受第一财经采访时对此解释称，报告旨在多维度捕捉投资者对楼市的真实体感与预期。

数据显示，近六成受访投资者预期未来12个月所在城市房价将上涨——考虑到受访者主要集中在一二线城市，这一数据在一定程度上折射出核心城市房价正步入筑底回调阶段。“但投资者看涨，并不一定意味着愿意继续增配房地产，更可能对应‘借反弹出货’。”

刘劲进一步表示，考虑到趁市场情绪修复、政策放松、成交量回升时卖出，比继续持有更划算，所以更多投资者当前仍更倾向于将资金转向存款、理财、股市或其他资产。究其根本，刘劲告诉记者，是因为房地产投资“闻涨而动”的时代早已终结。地产投资范式正在重构——新房市场将让位于存量房交易，房子的消费属性将不断扩大。

即便房地产仍是优质资产，仍具备长期配置价值，其玩法也已完全不同。他同时认为，这也折射出当前楼市的一个核心特征：真实的交易需求正回归刚需。近年来，受“房价持续下行”的预期影响，部分刚需群体选择推迟购房、转向租赁，“先租再买”成为普遍心态。

从市场表现来看，这一逻辑链条在一二线城市正在逐步兑现——首先是租售比回暖，目前则出现了二手房网签量的边际改善。国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长付凌晖15日在国新办新闻发布会上也提到，今年以来，房地产交易总量有所改善。

随着我国房地产市场发展阶段的变化，市场交易格局正在发生深刻调整，过去以新房交易居多正逐步转向以存量房交易居多，这是一个重要变化。根据近期住房和城乡建设部发布的数据，1—8月份二手房网签面积达到5.5亿平方米，连续多个月高于新房销售面积。从增速看，1—8月份新建商品房销售面积同比下降12.1%，而二手房交易网签面积同比增长10.6%。“

尽管新建商品房交易减少，但随着二手房交易的增加，房地产市场交易总量趋于稳定。”付凌晖说。展望后市，刘劲认为，现售制将成为新房市场进一步企稳的关键变量。从供给端看，自2020年起，房地产市场年新增供给已连续多年以每年约20%的速度收缩，在现房销售模式下，房企推盘节奏将进一步放缓，库存去化压力有望实质性缓解。

从价格端看，新房价格有望合理性回调。