低价“捡漏”法拍房后，麻烦才刚刚开始
本文来自微信公众号：十点人物志，作者：元枝，编辑：灯灯、野格，题图来自：AI生成 法拍房越来越多了。
据中指研究院数据，2026年前7个月，全国累计挂拍各类法拍房源53.9万套，同比增长23.7%；成交12.3万套，同比增长31.4%。相比普通的二手房，法拍房往往有着更低的起拍价，吸引了许多想要低价买房、“捡漏上车”的购房者。
然而，拍下房子，并不意味着能顺利拿到房子。一套房子走到法拍这一步，背后通常是一场难以收拾的债务纠纷。对买家来说，成交意味着买到了房；对原房主来说，却意味着必须交出曾经拥有的一切。
有人锁门失联，有人砸毁装修，还有人以自杀、纵火相威胁。如何让屋里的人搬走，把房子真正交到买家手中，才是整场交易中最棘手的一步。由于基层执行法官往往同时承办大量案件，很难围绕每套房屋持续数月反复摸排、沟通协调，专门为法拍房买家提供服务的辅拍机构也由此出现。
这些机构受买家委托，负责前期调查、风险排查、沟通协调和协助交接，但如果涉及强制腾退，仍须由法院依法执行。32岁的长沙人曾岩（化名），就是一名辅拍机构的法拍房清退员。为了让一套房子完成交接，他常年周旋在原房主、买家和执行部门之间，面临着形形色色的冲突。
他见过有原房主把临产孕妇和年迈父母当成“肉盾”，替自己拖延时间；也见过一对老人替欠债的儿子打扫房屋、哭着向买家道歉。一次次收房，让他看见了债务如何扭曲一个人，也看见那些被卷入其中的人，如何替家人承担后果、保住最后一点体面。以下根据曾岩的讲述整理。一、一份挡在门口的租约 我今年32岁，是土生土长的长沙人。
在很多人的想象里，替买家收房的这群人，应该是戴着金链子、纹着花臂的“街溜子”，以恐吓的方式迫使原房主腾房。但事实上，我的打扮很普通，常年穿着一件T恤、一条短裤，背着双肩包。包里装着各种文件，以及一条专门用来跟小区物业、保安套近乎的中华烟。
第一次见面，很多“老赖”看我这副打扮，通常不会把我放在眼里。有人还会指着我的鼻子挑衅：“你是谁啊？腾房不是法院执行局的事吗？怎么还外包给流氓了？”
说实话，每次听到这种话，我都会暗爽，然后迅速把文件摊在他们面前：“我是正规法拍辅拍机构的，受买受人委托，来协助腾房。”我们公司和买家签订了服务合同，负责前期调查、沟通协调和协助交接。很多项目的服务费与结果挂钩，房屋顺利交付后才能拿到佣金；如果房子收不回来，或者房子毁损，还得赔一笔违约金给买家。
曾岩的工位 | 图源受访者 然而，收房从来不是一件容易的事。前年夏天，我接手了一套市中心的老旧学区房。买家是一名中年男人，在工地累死累活干了十几年，为了让孩子在长沙上学，几乎掏空家底拍下了这套房。
我带着他第一次上门时，客厅里站着一个年轻女人，穿着宽松的孕妇装，肚子已经很大，眼看就要生了。听说我们是来收房的新房主，她的脸一下子白了，情绪激动地从抽屉里翻出一份皱巴巴的租房合同，重重拍在茶几上：“我不管房子是谁买的，我跟中介签了合同，也交了租金，谁都不能赶我走！”我们核对材料后发现，租约是在房屋被查封后才签订的，租金也远低于市场价。
原房主眼看房子保不住，故意将它低价租给一名临近生产的单亲妈妈，还以“买卖不破租赁”为由告诉她，谁都无权让她搬走。他打的算盘是，让租客和买家纠缠，自己趁机争取筹钱的时间，等买家被拖得身心俱疲，再加一点钱，重新买回房子。我告诉孕妇：“这套房子，早就被法院查封并抵押给银行了，你的租赁合同是查封后签的，这种情况下，合同是无效的。”
孕妇不肯搬。她不清楚法拍房具体是怎么一回事，只反复说，自己付了钱，租金拿不回来，就没有钱另找住处。双方僵持不下，买家报了警。民警到场后只能先维持秩序，了解情况，但房屋是否应当腾退、怎样腾退，属于法院执行事项，警察不能强制执行。加上孕妇临近生产，任何现场处置都必须把人身安全考虑在内，不可能像清理一间空屋那样简单。
如何解决孕妇的住处和租金问题，成了当务之急。那一刻，我也满心烦躁。明明她不是我们的委托人，我却必须先解决她的问题。我在心里埋怨她：为什么偏偏租了这套房？
但看着她一直掉眼泪，我说不出更重的话。我们陪她去派出所反映受骗经过，又联系街道，咨询临时安置和救助的可能。与此同时，我反复和买家沟通，最后，买家同意额外拿出一笔搬迁补助，先帮孕妇解决临时住处，孕妇也愿意配合法院和买家办理后续交接。
房子最终交付了，但所有人都精疲力竭，感到了深深的无奈。买家多花了一笔钱，孕妇损失了租金，还在临产前经历了一场巨大的惊吓。真正制造这场冲突的人，却始终躲在两名受害者身后。
二、傲慢的代价 刚入行时，我觉得这份工作最忌讳的是心软。后来我才发现，更危险的是傲慢。当你觉得那些“老赖”不过是秋后的蚂蚱，当你以为包里那些倒背如流的法律条文足以镇住所有人时，现实往往会反手给你一巴掌。
我还记得，那是一套位置很好的房子，拉开客厅的落地窗就能看见橘子洲头。原房主是个做工程的老板，大家都叫他刘老板。前几年生意好的时候，他花了几百万元装修这套房子。
后来资金链断裂，欠了一屁股债，房子也被法院查封，进入法拍程序。法拍房现场 | 图源受访者 我们前期联系他时，他在电话里态度嚣张：“你去打听打听我的名号！老子道上有人，找人弄死你。想要房子？
行啊，我明天就把它砸成毛坯，谁也别想好过！”我把手机从耳边拿开，听着里面的咆哮，心里冷笑了一声。这种话我听得太多了。在我看来，他不过是在虚张声势。
况且他已经欠了一屁股债，哪里还敢再给自己惹上一桩刑事案？我给他发了一条短信，警告他：“刘总，这套房子已经被法院查封。故意毁损被查封的财产，情形严重的，要承担刑事责任。
你敢砸一块砖，都足够送你去局子里喝茶。”我以为，这句话足够把他镇住。正常人都会趋利避害，不是吗？
但我忘了，有些人眼看房子保不住，宁愿破罐子破摔，也不肯让别人顺顺利利地拿走。到了约好的交房日，我信心满满地带着买家上楼。钥匙插进那扇沉重的实木防盗门时，我还在想，一会儿该怎么核对屋里的设施。
可门打开的一瞬间，我整个人都愣住了。屋里已经不能叫房子了，完全就是一片废墟。墙面、地板、家具，全被砸得稀烂，能拆的东西也几乎全被拆走。
刘老板真的说到做到，连夜找人把房子砸了。我站在门口，脑子“嗡”的一声，只剩下一个念头：完了。买家站在我身后，看清屋里的样子后，整个人也痛心疾首。
他花了大价钱拍下的豪宅，还没拿到手，就已经满目疮痍，换成谁都接受不了。我没有为自己辩解。刘老板早就在电话里说过要砸房，是我太自信，觉得几句法律警告就能把他镇住，没有把他的威胁当回事。后来，刘老板因为故意毁损已被司法机关查封的财产，被依法追究了刑事责任。
可我心里没有一丁点痛快，因为买家的损失是实打实的。防水、地暖、墙面都要重做，前前后后至少还要花上百万元。我们公司按照合同赔了一笔违约金，但和买家的实际损失比起来，根本不够看。
这件事给我狠狠上了一课。从那以后，再有人在电话里说要砸房、放火、自杀，我一句都不敢当气话听。该录音就录音，该向法院报告就立即报告，再也不敢觉得自己见得多了，就能判断谁只是吓唬人、谁真的会做出极端的事。三、被当成“肉盾”的父母 在这行做得越久，我越能看见，巨额债务会如何毁掉一个人，甚至扭曲人性。
我曾经接手过一套房子，原房主是个包工头，因为工程烂尾、资金链断裂，又欠了一屁股债，最后房子也进入了法拍程序。我按照惯例去前期摸排。那套房子大白天也门窗紧闭，所有窗帘都拉得严严实实，屋里不开灯，也听不到什么动静，看上去像是早就没人住了。可我连续蹲守了几天，又给周围邻居递烟、打听情况，才知道屋里不但有人，还是原房主年迈的父母。
母亲已经85岁，常年瘫痪在床，父亲走路也很困难。走访老小区，打听法拍房信息 | 图源受访者 原房主在门外换了一把极其坚固的电子密码锁，把两位老人反锁在屋里，自己则脚底抹油，偷偷跑去了外地。他还装了一个可以远程监测的高清摄像头。
只要有人靠近房门，他随时都能从手机里看到。我给他打电话，他的态度很嚣张：“你们只要敢碰那个门一下，我马上把录像发到网上曝光你们！反正我现在光脚的不怕穿鞋的。”
我握着手机站在街边，心里把他骂了无数遍。但我也清楚，我们只是受买家委托来协助收房，没有权力私自破门，更不能强行把屋里的人搬出去。我把情况告诉了买家。买家也是个暴脾气，一听这事儿，气得要命，直接拿着法院出具的成交裁定书和房产证，跑去供电局和自来水公司，申请了强制断水断电。
买家的想法很简单，水电一停，原房主就算再不想要这套房子，也总该心疼自己的爹娘，总会回来把人接走吧？事实证明，我们还是低估了“老赖”的底线。屋里断水断电后，原房主依旧没有回来，也没有安排任何人照顾父母。
眼看原房主始终无动于衷，我才意识到，事情已经完全失控了，他是在拿父母的命拖延时间。我立刻向执行法院、派出所和属地社区反映了情况。之后，相关人员赶到现场，打开了房门。
门被打开的一瞬间，一股浓烈的尿臊味、霉味和食物腐烂的馊味扑面而来，熏得人胃里一阵翻江倒海。屋里没有电，我们只能打着手电往里走。85岁的老太太躺在床上，瘦得像只剩下一把骨头。
手电照到她脸上时，她连眼皮都没有力气抬，嘴唇干得起了一层厚厚的白皮。老爷子缩在床边的地上，手里死死攥着一个早就空了的塑料瓶，瓶身都被捏瘪了。没水没电的这些天，我不知道两位老人究竟是怎么熬过来的。
后来，警方找到了包工头。他因涉嫌遗弃罪被带走时，还在不停叫嚷：“我锁我自己爹娘，犯哪门子法了？你们凭什么抓我？”干完这一单，我躺在床上很久没有睡着。我一直在想，这个包工头一开始就是个毫无人性的人吗？
或许也不是。他可能也只是个想多接点工程、多赚点钱的普通人，后来资金链断了，债务越滚越大，人就成了鬼。四、一人欠债，全家买单 每天在债务纠纷和人性的烂摊子里打转，尔虞我诈见多了，整个人都会变得麻木。可那次收房，我第一次发现，门里面不只有赖着不走的人，也有替家人收拾残局的人。
原房主是个95后的年轻人，因为沉迷网络赌博，新买不久的房子被法院拍卖。前期沟通时，他的态度极其恶劣，满嘴脏话，还在电话里歇斯底里地威胁我：“你们敢来，我就在屋里喝农药，让这套房子变成凶宅！”有了刘老板那次教训，我再也不敢把这种话当成气话。
我提前把情况报告给执行法院，请执行人员到场，也做好了最坏的准备。曾岩经手的毛坯法拍房 | 图源受访者 交房当天，我和买家提心吊胆地走到门口。可轻轻一推，门竟然没有锁。屋里没有想象中的一片狼藉。
之前踩点时看到的那些外卖盒全都不见了，木地板被拖得干干净净，连窗台缝隙里的灰尘都被仔细擦掉了。客厅中央站着一对皮肤黝黑、衣着朴素的老夫妻，手里还紧紧攥着洗得发白的抹布。那个在电话里不可一世的年轻人，则坐在沙发角落，低着头，一句话也不说。
老父亲看见我们进来，佝偻着背走上前。他的双手一直在发抖，把一串擦得干干净净的钥匙递给买家后，膝盖弯了弯，眼看就要跪下。买家吓了一跳，赶紧把他扶住。
老人红着眼眶，用浓重的湖南方言说：“老板，对不住啊。这房子，我们老两口里里外外全都打扫干净了，东西一件没弄坏。是我们没把孩子教好，让他染上赌博，害了自己，也给你们添了麻烦……” 老母亲站在旁边，一边抹眼泪一边说：“你们买房子的钱，也是辛苦赚来的。
我们虽然穷，但不能再坑你们。房子干干净净交给你们，我们就把这个崽带回老家去……” 我站在一旁，下意识按住了胸前的工作记录仪，把镜头从老人身上移开。房屋现状和交接过程，该留下的记录还是要留，但老人差点跪下的那一幕，我不想拍进去。
买家原本憋了一肚子气，来之前还说，见到原房主一定要狠狠骂一顿。可到了这一刻，他也什么都没说，只是默默接过了那串钥匙。办完手续后，我走上前，帮老两口拎起地上的几个旧编织袋，送他们下楼。
那个年轻人始终跟在父母身后，低着头，没有再看我们一眼。对买家来说，这场纠纷终于结束了。但对老两口来说，他们还要把儿子带回家，继续面对他留下的债务和一地鸡毛。
干这行久了，我越来越明白，债务很少只压在欠债人一个人身上。它总会一点点向外蔓延，最后落到身边最亲近、也最无辜的人身上。那串钥匙交出去的那一刻，房子的麻烦结束了，老两口替儿子收拾残局的日子，却远没有结束。
（配图来自受访者。）本文来自微信公众号：十点人物志，作者：元枝，编辑：灯灯、野格