多地城市更新加速 从点状修补迈向单元成片焕新

城市更新正成为推动城市高质量内涵式发展的核心抓手，多地政策密集落地。

近日，云南发布“十五五”城市更新行动规划，对建成20年以上住宅小区开展专项体检，推进连片改造，完善“一老一小”设施、文体休闲设施、便民商业设施等配套；上海明确统筹推进重点片区提质焕新；贵州明确将聚焦机制创新、片区更新、项目实施、投融资创新四大重点，系统推进城市更新行动。

业内人士指出，“十五五”开局之年，城市更新正从“修一楼、改一店”的点状修补，加速迈向单元化、成片式的系统焕新。在上海普陀区，曾经中心城区规模最大的城中村——红旗村，历经十余年系统性改造，已蝶变为集商业、办公、居住、文娱、生态于一体的现代化城市综合体“真如境”。

这块586亩的土地上，过去盘踞着9个大型初级市场、207个冷库、90家印刷厂，流动人口多达6万人。普陀区通过“区镇联手、政企合作”模式，引入央企中海地产作为二级开发主体，累计投入近300亿元，打造近百万平方米体量的超大城市综合体。

如今，“真如境”已聚集360、京东、阿里等数字经济和互联网头部企业，上海中心城区首个数字广告园区也落户于此，主营数字广告业务企业已逾千户。更为关键的是，村集体以成本价回购写字楼“鸿企中心”，村民不仅获得长期资产性收入，还融入运营团队学习招商管理，实现了从“输血”到“造血”的转变。

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰指出，项目团队创新采用“肥瘦搭配”的片区更新思路，以经济收益较好的地块带动收益较差的地块改造，以片区“大平衡”代替单一地块的“小平衡”。在西安，城市更新的“成片”逻辑同样清晰。西安以国土空间详细规划“一张图”为基础，结合城市体检成果，共识别谋划重点更新片区57个、急需更新改造项目103个。“

12+5”个片区率先突破——新城区东新街特色街区、碑林区边家村街道等，通过资产整合与融资策划，让“沉睡”的存量资产重新“活”起来，初步实现资金跟着项目走、项目依托资产活。老菜场市井文化创意街区，前身是建国门综合市场。遵循“修旧如旧、功能织补、文化赋能”原则，社会资本投入3000万元，让这座老厂房变身为集市井烟火与现代创意于一体的文化地标。

160余家商户、超3000人就业、年销售突破亿元——老菜场用数据证明，“旧瓶装新酒”也能酿出醇香。陕西省西安市长安区住建局相关负责人表示，连片开发的意义远不止“让旧楼变新”，更深层在于通过空间重构触发经济、社会和城市机能的连锁反应。经济层面，变“包袱”为“增长极”。

废旧厂房、闲置楼宇改造为科创园或商业体，新业态带动周边租金上升和消费升级，形成“改造一个点、辐射一个圈”的乘数效应。社会层面，补足民生短板。闲置用地增建口袋公园、社区食堂、养老托育设施，改造工程创造就业岗位，新产业吸引年轻人回流，缓解老城区空心化。空间与生态层面，告别“大拆大建”。

功能性改造减少建筑垃圾和碳排放，疏通断头路、打通公共廊道，让碎片化空间重新连接。文化与治理层面，留住城市记忆。城市更新从“点状”走向“成片”，离不开金融与政策的双重支撑。

近期，金融支持政策密集落地。8月28日，国家金融监督管理总局、住房城乡建设部联合印发《城市更新项目贷款管理办法（试行）》，正式确立城市更新项目贷款的统一管理规则。其中，贷款人可以根据城市更新项目特点，设计综合金融服务方案，组合运用相关融资工具，满足合理融资需求。

对风险可控、商业可持续、符合条件的项目，鼓励采用多元化融资模式给予支持。同日，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，明确盘活存量资产，拓宽房地产开发企业等权益融资渠道，支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs，或者作为扩募资产装入已上市REITs。

58安居客研究院院长张波表示，当前城市更新项目投资回收周期普遍偏长，传统金融工具适配性不足。此次设立专属贷款品种，将推动未来城市更新项目持续分化，能够实现自平衡的市场化项目融资渠道更加通畅。

从上海“真如境”的片区“大平衡”，到西安57个重点片区的系统谋划，再到贵州、云南聚焦片区更新的整体推进，城市更新的底层逻辑正在发生变化——不再满足于“哪里破了补哪里”，而是以单元为尺度，统筹功能提升、风貌保护与产业导入，推动形成中国城市更新的“成片焕新”风潮。