土地市场延续“点状高热” 核心城市高溢价地块频出

本报记者 8月24日，宁波成功出让鄞州区GX02-01-23（高新区）地块。

该地块土地用途为城镇住宅及配套用地。经过72轮竞价后，宁波中海海棠房地产有限公司以总价6.92亿元斩获该地块，溢价率25.83%。

进入8月份以来，土地市场延续“点状高热”特征，核心城市优质地块受到房企集中关注，土地竞拍热度较高。“8月份土地市场延续了‘总量收缩、核心高热’的结构性特征。北京、上海等一线城市优质地块集中入市，竞拍轮次普遍过百，溢价率维持在14%至28%的区间，头部房企参拍热情高涨。

宁波近日出让的鄞州区地块的表现也与这一趋势吻合。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，同时，民营房企拿地信心明显修复，开始积极布局核心区域的优质宅地。但整体而言，这仍属于“点状高热”，全国土地市场全面回暖的基础尚不牢固。

以北京为例，8月12日，北京集中出让3宗涉宅用地，其中北京市石景山区苹果园交通枢纽商务区土地一级开发项目1604-631-1地块R2二类居住用地在221轮竞价后，以15.04亿元成交，溢价率23.48%。

同日出让的北京市海淀区四季青镇西郊机场周边及沿线（西冉、田村、常青片区）城中村改造项目HD00-1408-0034、0049、0040地块二类城镇住宅用地、商业服务业用地经135轮竞价，由北京广茂置业有限公司以97.61亿元竞得，溢价率14.1%，创下北京今年以来住宅用地成交总价新高。

从全国情况来看，中指研究院数据显示，截至8月19日，8月份300城住宅用地成交规划建面1209万平方米，同比下降34.2%；土地出让金684亿元，同比增长6.9%。截至8月19日，今年以来300城宅地平均溢价率约为9.3%。

从各线城市来看，市场呈现明显结构性分化：一线城市宅地溢价率约为19.6%，核心城市优质地块房企布局意愿较强；二线城市平均溢价率8.9%，但冷热分化明显，热点城市优质地块争夺激烈，部分城市则以底价成交；三四线城市平均溢价率仅约2.8%，多数地块以底价成交。

“近期北京、上海集中推出多宗区位条件较好、市场预期相对明确的地块，优质土地供给增加，带动房企参拍积极性提升。同时，房地产市场仍处调整期，房企投资策略更加审慎，普遍强调‘精准投资’与‘以销定投’，有限资金进一步向需求支撑较强、去化预期相对清晰的核心城市优质板块集中。”

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，综合来看，300城土地成交总量收缩与一线核心地块高热并存。土地成交总量层面的收缩，是各地落实“去库存、控增量”政策导向的结果；而热度向核心城市优质地块集中，则反映出市场资源正在向高确定性区域持续集中。展望未来，曹晶晶认为，短期内土地市场还将延续“点状高热、分化加剧”格局。

核心城市优质地块持续吸引央企、国企及部分优质民企参拍，土地市场预计将保持一定热度；三四线城市及郊区宅地则以底价成交为主，市场分化进一步加剧。企业层面，头部房企短期或将延续“以销定投、精准补仓”的投资策略，联合拿地、代建合作等模式或更受青睐。